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マンション管理費と修繕費の違いとは

 2018/06/01 マンション管理費、修繕費 中古マンション購入   712 Views

管理費と修繕費を見分けるポイントは、費用の使用目的です。

参考までに私に管理会社から送られた請求書を添付しました。

(管理費と修繕積立金に項目が別れています。)

 

今まで私は賃貸と区分所有といくつかのマンションに移り住んできましたが、

賃貸のマンションに住んでいた時は、なぜ家賃と共益費を一緒にしないのだろうか?意味が分からん・・・と思っていました。

そしてマンションを購入しようと探しているときには

管理費高めだと候補から外したり、

逆に管理費が安いと裏に何かあるのではないか?もしかして管理が手抜き?

などと心配になってこれもまた除外したこともあります。

そんな気になるマンション管理費について調べてみました。

 

 

マンション管理費とは

マンションの管理費とはマンションの日常管理(管理人がやる仕事)に使われる費用のことです。

マンションの管理人さんは、供用スペースと言われる、

マンション建物の玄関、廊下、エレベーター、中庭、植栽、駐車場、駐輪場、ゴミ置場などや、

ほとんど使われないであろう非常口。

また、貯水タンク、電気室の点検、

掃除や草むしり、見回りなどをしてマンションの日常管理をしています。

この費用を管理費といいます。

そして、

大きなマンションになってくると「ビラまき」「押し売り・勧誘」など部外者の対応や

修繕工事の業者の駐車スペース対応、

宅配ロッカーのないマンションだと留守宅に届いた荷物を一時預かりするマンションもあるみたいです。

雪国だと除雪までやります。

多くの世帯が住んでいると意外と手間や心労がかかる日常管理をしているのが

マンション管理人さんの仕事なのです。

このお仕事への対価(人件費と消耗品)として、マンション居住者で出し合い、

マンション管理会社(かんりがいしゃ)にいる管理費が支払われています。

 

マンション管理会社とは

マンション管理会社(かんりがいしゃ)とはマンションの管理業を事業としている会社です。

マンションデベロッパーのグループ企業であることが多いです。

マンションデベロッパーとは新築マンションの売主のこと。

土地を仕入れて企画を行い、建築設計事務所に設計してもらい

ゼネコン(建築会社)を使ってマンションをつくります。

 

そのグループ企業にマンション管理会社を持っています。

その管理会社へ

マンションの居住者で構成される管理組合(かんりくみあい)が

管理業務を委託しているのです。

マンションの管理組合とは

管理組合とは以下の区分所有法で定められています。
昭和三十七年法律第六十九号
第一章 建物の区分所有
第一節 総則

建物の区分所有等に関する法律

(区分所有者の団体)
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

 

これがマンション管理組合のことです。要するに、入居者全員で運営する団体(組合)が管理会社に管理業を委託していることになります。

 

マンション管理人さんにお願いできる仕事とは

初めてマンションに住む人には、管理人さんは何のためにいるのか?と疑問に思うでしょう。

実は管理人さんは何の権限もありません。

マンション管理人さんはマンション管理組合(かんりくみあい)が委託した管理会社(かんりがいしゃ)を通じて派遣されているに過ぎません。

入居者は管理費を支払っている立場といえど、マナー違反の居住者を注意してほしいなど、あまり過度に期待しないようにしましょう。

 

 

 

 

マンションの修繕積立金とは

簡単にいうと、建物のメンテナンス費用のことです。

メンテナンスをちゃんとしていないと雨漏りしたり、配管から水漏れしたり、外観が劣化してみすぼらしくなって、不動産価値が周辺相場と比較して下がってしまいます。

入居者全員が損してしまいますよね。

マンション修繕積立金(通称 修繕費)とは建物の診断や将来の修繕工事に使うために毎月積み立てています。

将来的な大規模工事に備えて、マンションの居住者が毎月出し合って積み立てています。

大規模工事は外壁塗装、マンション防水工事、がメインですが、

駐車場の修理、貯水タンク、電気設備、排水ポンプ、警備システム、エレベーターの更新などのマンションを維持していくための工事にも使用します。

 

マンションの修繕積立金をなぜ毎月積み立てるのか

マンション修繕積立金は将来必要になる大規模工事のために住民が積み立てている資金です。

なぜ大規模工事が必要になるか?というと、

戸建ての家であれば雨漏り(あまもり)が発生した場合に個人の資金で雨樋(あまどい)の交換や屋根の葺き替え(ふきかえ)工事、

外壁の塗装や防水工事(外壁を交換することもあります)を個人の負担で行いますが、

マンションでは入居している世帯みんなで出し合って全体を一気に工事します。

戸建ての家とは違いマンションだと大きな建物なのでその分修繕費用も多くかかりますよね。

そのためみんなで修繕費を出し合って毎月積み立てているのです。

 

 

 

 

マンションの修繕費が高いか安いか?その相場について

マンションの修繕費は毎月必要であり一見してもったいないと思いますが、

国土交通省が公表しているマンションの修繕積立金に関するガイドラインが参考になります。

 

 

建物が古くなると修繕費用もかさむため、

いきなり修繕費が値上げされることもあります。

もちろん、築年数が古くなるにしたがってどうしても修繕費は高くなっていきます。

積立している費用が足らないと判断した場合には当然修繕費の値上がりもあるんですよ。

 

周辺相場と比較して修繕費があまりに高くなっているとマンションを売却するときに買い手がつかないことになりかねません。

マンションを購入前に修繕費の相場もしっかり調べておきましょう。

 

 

 

マンション管理費には消費税が含まれているか?

マンションの管理費には消費税は不要です。なぜならば、マンション管理組合は居住者である区分所有者を構成員とする組合でありその組合員との間で行う取引は営業に該当しないからです。

根拠)消費税法第2条 第1項 第8号

 

 

 

管理費と修繕費の違いのまとめ

 

ここまで管理費と修繕費についてお伝えしてきました。

古い物件だと修繕積立金が高くなるのはもちろんですが、

管理費は業者と業務によって変わりますよ。

中古マンションを

購入の際はどのような運用をされているか、調べてから購入しましょう。

 

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